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解读两会房地产政策：从“止跌回稳”到构建发展新模式的路径探索
2025-03-07 阅读量：274

十四届全国人大三次会议3月5日上午9时在人民大会堂开幕，国务院总理李强作政府工作报告。


一、当下房地产行业：企稳基础初步筑牢，但压力犹存

2024年是中国房地产行业深度调整的关键一年。根据国务院总理李强在十四届全国人大三次会议上的政府工作报告，过去一年通过下调住房贷款利率和首付比例、降低交易税费、推进保交房等政策，居民存量房贷利息年支出减少约1500亿元，房地产市场初步实现“止跌回稳”。截至2024年底，常住人口城镇化率已提升至67%，新型城镇化与城市更新行动为住房需求释放提供了长期支撑。

然而，当前行业仍面临库存压力大、房企债务风险局部凸显、市场预期偏弱等挑战。例如，部分城市商办用房空置率较高，土地市场供需矛盾尚未完全化解。


二、两会政策全景：系统性部署“稳楼市”与“防风险”

政策基调与核心目标

李强总理在报告中明确将房地产置于“防范化解重点领域风险”的首要位置，提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，强调通过“因城施策调减限制性措施”释放刚需和改善性需求潜力。这一表述延续了2024年中央经济工作会议的基调，但新增“更大力度促进楼市股市健康发展”的协同目标，凸显房地产对稳经济、稳就业的全局性作用。

供给侧改革：从增量控制到存量盘活

土地供应结构性调整：要求“优化城市空间结构”“合理控制新增房地产用地供应”，转向低效用地再开发和存量用地盘活。例如，推进城中村和危旧房改造，统筹城市更新与保障房建设，将释放数千万平方米存量空间。

存量房收储机制创新：首次明确“推进收购存量商品房”，赋予城市政府在收购主体、价格及用途上的更大自主权。广东省住房政策研究中心李宇嘉分析，此举将加速解决库存高企难题，通过区域统筹平衡资金、对接安置房需求，形成“以购代建”的良性循环。

金融支持与风险防范双线并进

货币政策工具创新：实施“适度宽松的货币政策”，提出拓宽保障性住房再贷款使用范围，允许资金覆盖商办用房改造。同时，房地产融资协调机制将持续发力，通过债务置换、专项债扩容（如新增1.3万亿元超长期特别国债）缓解房企流动性压力。

债务风险精准拆弹：对房企实施“市场化、法治化”债务违约处置，要求地方城投平台剥离政府融资功能，动态调整高风险地区名单。2024年通过置换6万亿元地方隐性债务的实践经验，将进一步优化为“科学分类、精准置换”的新方案。

发展模式转型：从“高周转”到“好房子”

     报告首次将“构建房地产发展新模式”与“好房子”建设挂钩，提出完善安全、舒适、绿色、智慧住宅标准。全国人大代表、东莞市市长吕成蹊补充指出，需强化住房质量安全监管，推动绿色建筑占比提升（东莞已达96%），并依托产业园区配套保障房满足新市民需求。


三、未来展望：长效机制下的行业重塑

短期攻坚：以存量去化实现市场平衡

     2025年房地产政策将呈现“存量主导”特征。通过收储商品房、放宽保障房资金使用、城中村改造房票安置等组合拳，预计全年可消化数亿平方米库存。上海易居研究院严跃进认为，一线城市限购政策或进一步优化，但不会全面取消，以防投资投机需求反弹。

中期重构：发展模式与制度基础迭代
     “房地产发展新模式”将围绕三大支柱展开：土地制度：建立“人地挂钩”机制，根据人口流动动态调整供地规模；金融制度：完善预售资金监管、REITs等工具，推动开发企业向“轻资产运营”转型；住房制度：形成“市场+保障”双轨制，2025年保障房再贷款规模或突破万亿元。

长期动能：新型城镇化与品质升级
     随着城镇化率向70%迈进，城市更新（2025年拟改造城镇老旧小区超5万个）、智慧社区建设、适老化改造等领域将催生新增长点。

李强总理特别强调“以人为本的城镇化”，要求区域协调发展战略与住房政策深度融合，例如在粤港澳大湾区等城市群试点跨城住房资源统筹。

2025年两会为房地产行业划定了“止跌回稳—风险化解—模式重构”的三步走路径。政策既注重短期市场稳定，更着眼于长效机制建设。正如报告所言，“稳住房地产就是稳住经济基本盘”，这一系统工程需要中央与地方协同、政策与市场共振。未来，行业将逐步告别“规模至上”的旧逻辑，转向精细化、品质化、可持续的新发展范式。


（本文综合自2025年政府工作报告及两会代表建言，数据及观点来源：国务院政府工作报告、广东省住房政策研究中心、东莞市市长吕成蹊等）

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