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全联房地产商会创始人聂梅生：房地产呈现软着陆趋势
2024-01-04 阅读量：777
12月21日，在2023人居创新者大会暨精瑞科学技术奖20周年庆典上，全联房地产商会创始人聂梅生表示，目前各地出台了很多政策，由于政策有滞后效应，所以到2024年春节以后软着陆会慢慢形成。
聂梅生认为，房地产呈现软着陆的趋势。从国家统计局的数据中可以看出，今年1-11月份，全国房地产开发投资约10.40万亿元；全国商品房销售面积约10.05亿平方米，销售额约10.53万亿元，三个“10”。在这个基础之上慢慢软着陆，明年还会提高一些，但是销售额绝对不会达到20万亿元的数字。因此，要接受这样的调整，趋势是软着陆，不会硬着陆。
聂梅生还表示，上述判断是根据目前的情况做出的，各地出台了很多政策，由于政策有滞后效应，所以到2024年春节以后软着陆会慢慢形成。此外，百强房企2023年单月销售额趋于4000亿元，相比2020年的峰值1.2万亿元，已经处于底部阶段。
对于未来房地产的生存空间，聂梅生指出，短期看金融，中期看供需，长期看人口，或者中期更具体一点也可以是看城镇化。对于短期看金融，聂梅生表示，这三年从“三道红线”到“三个不低于”，各项政策都是金融主管部门牵头，房地产经历了空前的流动性考验。
“不要期望房地产再回到原来的辉煌。房地产中期看城镇化，中国现在城镇化率已经超过60%，最多还有七八个百分点的增长。”聂梅生如是说。
目前，中国房地产正处于新老模式的转变当中。“‘高杠杆、高负债、高周转’的老模式难以为继，软着陆、新模式，先立后破稳增长。”聂梅生坦言，房地产新模式的特点归纳为：保障归保障，市场归市场，租购并举，以租为主，挖掘存量，“三大工程”稳增长。

（人居创新者大会发起人、精瑞人居发展基金会主席聂梅生发表主旨演讲）

以下是发言实录：
大家上午好！又一次来到了年末2023年人居创新者大会，同时也是商会2023年年会的论坛。我上下午都用一个PPT，但是重点不同，上午的论坛偏向于高质量、新科技、好服务，下午更偏向房地产的一些宏观内容，但是我会整个过一下，纯属个人观点，因为整个学习的也不深入，而且现在各种各样的看法也很多，也只是自己一己之见。
提要是房地产大变局的背景到底是什么，现在肯定是一个大变局，房地产是不是可以软着陆，是不是已经软着陆了，怎么样去判断。再下面就是关于稳增长和新模式的问题，最后发展的驱动力和抓手。我今天上午偏向于后面两个。
“百年未有之大变局”这是中央提出来的，在它之下的房地产怎么样放到百年未有之大变局里来衡量、考量。从经济大势来讲，这次开了三个非常重要的会，一个政治局的会，一个是中央金融工作会，一个是中央经济工作会，这里把推进中国现代化作为最大的政治，在党的统一领导下，团结广大人民聚焦什么？这次也非常明确，聚焦经济建设中心工作和高质量发展，可能这两点是非常非常重要的。所有的一切都在这一首要任务之下来说，目的是实现中国式的现代化。中央金融工作会议是六年一次，我是觉得这个会是非常重要的，而且提出了很多特别值得思考的问题。这里关于金融大势是什么呢？加快建设金融强国为目标，金融大国和金融强国还不是一回事，这次提出是金融强国。金融强国里面提出了五大金融科技、数字、普惠、绿色、养老这五篇文章，我建议大家一篇一篇的抠，今后五年发展离不开金融，发展方向金融往哪去，往哪使劲，你就往哪使劲不会错，方向无非就是这五个，科技、数字、普惠、绿色、养老。这已经形成金融新的构架要出现，为什么我们不去做呢？
说一下金融，因为我认为从这三年房地产这一次的动荡和变化，我为深层次改革就是金融现象，为什么这一次提出来从金融大国要变成金融强国？大国和强国有什么不同？我们已经是大国了。从这里可以看的出来，最上面的那一条线美国，第二条线是中国，主要经济体金融业的增加值占GDP的比重，我们两边都已经达到了7%-8%，也就是非常高了，我们从金融大国来讲跟美国是一样的，我们两国都占GDP比重7%-8%，远远高于下面的日本和德国，金融大国我们已经达到了，但是我们是不是金融强国呢？
下面我说一下和房地产的关系。从第二张图可以看到，2018-2023年，到后来越来越平，红线增加值增速急剧的下降。这里有一个什么说法呢？房地产占金融余额的68亿，银行信贷存量比的26%，在国外可能不止这些，非常非常的高，金融的大国当中这么大部分是房地产。反过来银行信贷在房地产金融当中占了多少呢？在座的开发商有多少的钱是靠银行借贷出来的，78%，更了不得。这种情况之下是不是很容易发生由于房地产的泡沫，或者说房地产的动荡，外移效应，所谓的金融风险。这三年房地产大调整，是不是和金融有密切的关系，这可以看的出来。
房地产的生存空间和未来，有一句话我是认同的，短期看金融，中期看供需，长期看人口，或者中期说的更具体一点看城镇化也可以。这一次我会慢慢把这个事情简单说一下，短期看金融，不用看了，这三年就是金融现象，甚至从“三条红线”到“三个不低于”，各项政策无疑是金融主管部门牵头，作为第一牵头部门出台，房地产经历了空前的流动性考验，资金链紧张，资不抵债，债务违约等等，说穿了是一次流动性考验。什么是流动性考验？就是一个金融现象，从这张图大家可以看到，房地产资金到位的增速这是连续的，从2021年22.5%一直下降到2022年底-25.9%，资本金不到位，当然资金链紧张，钱到不了位，钱为什么到不了位？这三年关于流动性的控制和博弈的结果，到2023年一下子开始往上走，2023年数据没出来，但是可以看出来一定会好很多。从这里可以看的出来短期房地产看金融是多么的惊心动魄。
现在关于房地产是不是已经软着陆了，是不是还有调整的空间，甚至还要怎么样。钟伟先生他是中国金融40人论坛的发起人之一，刚才他的看法说还有一跃，还有比较惊险的一跃。我自己认为是诚信软着陆的趋势，这个趋势已经形成了。我们可以看数据，从数据说话，今年1-11月整个开发投资10万亿，可能会拉低今年的GDP，由于开发投资10万亿美元会拉低0.7个百分点，最后数据没出来，他们的预测大概是10万亿左右。开发量也是10万亿平方米，开发额是10万亿元，三个“10”，我觉得大差不差就这样了，以后是不是就这样了？我觉得在这个基础之上慢慢缓着陆，明年还会提高一些，但是绝对不会到20万亿的数字，所以要接受这样的调整，我认为已经去趋向于软着陆，不会硬着陆，尤其是央行行长潘行长的几篇文章我是仔细学习和阅读了，我同意他的观点，基本上见底。个人看法不同，我是根据目前的情况，出了那么多那么多的政策，而且政策有滞后效应，不会今天出明天北京房价销售额就上升，一定有滞后效应，所以到春节以后慢慢慢慢的软着陆会形成。
如果说老模式难以为继，不会再回到20万亿、18万亿，可能就是10万亿左右的数字，新模式必须要先立后破，稳增长。别的不说，就说百强企业的变化可以看的出来，是必须接受这个现实的，不接受也得接受了。我们看百强企业今年单月的销售额是4000亿，原来峰值是12000亿，下来的太多了。现在已经到了4000亿的数字，实现软着陆了。为什么我说百强企业？百强企业占比在下降，但是也没有降到不可思议，从最高的时候60%几，占整个房地产企业的占比的市场份额。现在降到47%，我估计到2023年可能到45%。今年前11个月百强企业的销售额刚好是一半，5万亿，都说明正在趋向稳定。
我认为为什么不要期望房地产再回到原来那种辉煌，那种“三高”，一下子又冒出来了，我觉得不太会。原因是中期，我们国家城镇化率的变化是挺惊心动魄的，恰恰是在2010年以后尾端直线下降，而且从2020年到2022年下降非常低的。我在房地产从业差不多有30年了，从1993年开始，那时候每次这种会都说中国房地产处在快速发展阶段，从1994年到2012年是平的，30%-50%的阶段，我们最多涨到66%，到不了70%。每年的增长率是非常稳定的，大概在1.4%，1个百分点可以算有多少亿人进城，最后城镇人口会达到多少多少亿，现在0.4%，城镇化率已经到头了，没有那么多人进城，而且下降的非常快的情况，非要说房地产大发展有依据吗？中期看城镇化是有道理的，从这个曲线来讲我觉得2022年、2023年的调整，从周期城镇化的比例来讲已经到头了，因为我们现在城镇化率已经达到60%多了，最多还有7、8个百分点的增长，还能高到哪去？从这个情况来讲大家要有思想准备，房地产原来的确实应该翻篇了。
新老模式的转变当中，老模式的金融特点大家都知道，高杠杆、高负债、高周转，从三条红线到三个不低于，恰恰是针对这个来做的政策调整。房地产新模式的特点应该是什么？既然不能用高杠杆、高负债、高周转，应该用什么呢？应该保障归保障，市场归市场，租购并举，以租为主，挖掘存量，三大工程稳增长。这是新模式整体的概括，在这方面走新模式，不要再去怀念原来的“三高”。
具体来讲，应该是什么转什么？首先是数量转质量，住建部最近倪部长到处说盖好房子，我特同意，因为我原来在科技司就管这一套，盖好房子里面应该提到性价比，不能说什么叫好，提高性价比，提高含金量，从以价取胜到以优质优价，原来房价高，土地高，是以土地快速增长，房价快速提升，再加上有一堆炒房的房价上去了，价格当中很多是土地和金融现象引起的房价高涨。现在如果我们房价稳定，不需要说房价下跌的影响，如果稳定房价应该是提高含金量，优质优价，仍然能够稳定房价。房子盖好了当然价格就要上去，用高科技、新材料，舒适度提高了，美好人居了，凭什么房价要降，内容是不一样的，所以应该数量转质量，盖好房子。
第二投资转消费，我们原来在投资板块，我们国家有很多很多表示经济的一些数据，比如GDP、PMI、CPI，最近有一个指数我很重视，叫国民幸福指数（GNH），就是美好生活指数，这应该是我们整个实现现代化，提高人民美好生活，这个指数应该提高，这就是提高我们整个社会现代化的幸福度。提高美好生活指数，建立幸福社区，只有在幸福社区里消费才是幸福的消费，应该是有质量的消费。
第三是增量转存量，既然说现在存量特别多，增量又少，刚才说可能是10万亿，12万亿，到不了20万亿，那怎么办呢？增量转存量，就是新房、二手房要平衡，销售额和存量资产持有价值平衡，这样增量转存量，最后开发转服务。大量的开发商都非常有开发经验，不仅有开发经验，还有管理服务经验，尤其在物业管理这块我们是有抓手的，而且是别人比不了的，应该是短期开发转长期持有运营服务，物业和生产性服务。最近黄奇帆有一篇文章对我影响很大，我学习到很多。中国的服务业是消费性的服务很多，生产性的服务业很少，而生产性的服务业当中在发达国家是占有大量的比例，房地产的生产性服务业，我们在建房这个阶段的生产性服务业有一些不多，我们的服务是物业管理，属于生活性、消费性的服务业，而生产性服务业恰恰反映国家的科技水平和将来的发展模式，有很多对比，美国和中国的生产性服务业差的不是一点两点，那是天上和地下的差距。
商品房增量和存量的转换，我注意到建设部有一位副部长最近讲了关于房地产的销售，我觉得说的非常到点的。今年1-11月，全国二手房的交易量占总交易量的比重达到37.1%，别看新房卖不出去，二手房卖的很火，昨天我看了一下卖的更火。我查了一下美国的数据，美国二手房的交易量占总交易量85%，我们还差的比较远，起码要对半才对。所以忘掉新房的增量那部分，这一部分已经起来了，部里他们的数据发表出来，一二手房合计同比是正增长的，并没有下去，说明市场的需求是稳定的，还是那么多人要买房子，只不过二手房买的多了，保持稳定，交易结构发生了变化，所以存量替代增量是未来的趋势，我觉得起码要对半，甚至于以上，不会是像现在这样。另外房住不炒和租购并举，这一次在提这个事，原来我认为没戏，就是因为商品房的租售比是失调的，租售比是单位月租和单位房价比值，国际上通用标准是1：300，我们是1：600，租金太低，房价太高，怎么并举法？没法并举，差一倍，我说这个没法调，靠商品房市场是没办法提出来的，除非搞房改。我当时说要想租购并举必须房改，否则用商品房是调不动的，不可能商品房价格降低，也不可能出租价格升高，这两个都调整不了，但是现在有希望了，我国商品房的个贷利率长期高于5%，我们商品房的租金回报率低于2%，怎么可能并举，所以我说没戏，根本并举不了，除非房改。现在能并举了，商品房价受制于两个刚性因素，是调不了的，一个是土地成本，一个是财务成本，土地成本造成地方所谓土地财政，这件事情很多诟病，但反过来想如果地方没有这部分的土地财政，地方的经济没法发展，地方债务会麻烦，而且整个基础设施建设等等都和土地有关系的。所以我现在倒不特别诟病土地财政的问题，但是现在必须承认土地成本一时半会是下不来的，下来以后对中国的经济是有很大影响的，除非房地产税能够逐渐抬起来，地方有了新的税基才可能把土地成本降下来，这是不太容易能动的，财务成本也是动不了的。你说按揭贷款现在是低于5%，能永远3%、2%吗？不可能的，也下不来。这两个成本下不来，开发贷也下不到哪去。三个成本都下不来的话，怎么可能房价能下来？只有另外一条路，那就是另辟蹊径，不靠商品房市场来调租售，不靠商品房市场来搞租购并举，靠保障房。所以二手房改革来启动保障房，这是非常非常重要的一件事情。
讲到二次房改的事情，稳中求进三大工程，三大工程的含义是什么呢？惠民生、促转型、稳经济，三个作用都有，这一点要想清楚。所以我觉得这个板块的启动是非常有意义的，而且我们开发商不管你是国营的，还是民营的，还是怎么样的，都应该投入到保障房建设当中去，都应该实现我们在这里的作为，尤其是规划、设计、材料、科技都应该在新板块发挥作用，这是我们非常重要的契机。三大工程就是保障房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。怎么能够稳经济呢？三大工程的投资预计每年将在1-1.5万亿，将拉动GDP1.5到2个百分点，这可不是一个小数，对稳投资、稳增长会起到重要的作用，当然有一个过程，不是今年投了明年就见效。但如果继续这样投，肯定整个就平衡起来了。惠民生，600万套保障房入市，将来商品房占比40%，60%是在这一块，或者说我们起码说对半分，平衡的市场，而各类保障房占60%，四六分当中的六很多是出租的，刚才我说租售比的问题我看了这个以后我不担心了，我觉得很快会降下来了，不会是1：600，会降到国际上的1：300的水平，是有可能平衡的，是有戏的。另外促转型，起来那么大一块保障房的板块，未来房地产的发展从增量到质量，从劳动力密集到技术密集，从消费服务业到生产服务业，提供一个长期的平台，如果非要在开发商的平台里去捣鼓这些我觉得挺难的，倒不是说恢复“三高”，就算不恢复“三高”要转型也很困难的，它有它自己财务的测算，有它自己原来的一套机制，你让它转型可以，有一个过程。但是如果新的平台出来，在这上面去用新的模式，用新的技术，用绿色的发展，这些都好办。因为你是在2024年这样科技水平上面去设计这件事情，不是在2000年房地产起步的这样一个水平上去考虑这个问题，所以它提供了一个发展，从增量到质量，整个经济转型、房地产转型的平台，这一点是非常令人振奋。
下面讲更实在的事情，产业融合的五大抓手，产业融合这件事情对房地产来说是必须做到的，做不到的话可能真的就出局了，抓手在哪？大家都问抓手在什么地方，仔细看一下，现在抓手已经出现了，融合先进制造业，实现从建造到制造，系统代建已经打开了新局面，系统代建这件事，当时绿城、蓝城出现的时候我们并不认为会是现在的发展方向，只不过是一种方式。结果到今天，突然发现绿城、蓝城成第一名，排位第一，甚至于排在前面的中海、万科，为什么绿城、蓝城能上去，它抓住了建造过程当中的先进和整合，轻化，房地产轻化是很重要的问题，系统代建已经出来了。另外融合绿色低碳产业，实现房地产的绿色低碳发展，这是国家的大业。为什么讲这个？绿色低碳在这次金融强国当中有绿色金融，只要有金融这个体系在支持，你怎么不能绿色呢？为什么不从绿色金融里面拿到我们需要的融资呢？我们需要的资金呢？这是一个引导。还有融合现代服务业，轻化重资产，现在资产太重，物业是唯一比较轻化的，物业管理数字化是重要的抓手，物业管理本来就是我们的抓手，但是我们怎么就搞不过电商，为什么他们可以翻墙进我们小区，我们怎么不能翻墙进他的京东，怎么回事？这里可能待会儿马主任会说关于物业管理数字化，部里还是抓了挺多，这里抓了那么多第一线信息大数据，那么多的管理在你们手里，为什么不能数字化，为什么不能智能化，为什么不能打出样来，这是最好的抓手。
融合大健康养老。银发经济渐行渐近，30万亿、50万亿的估算多了，那就是银发经济，养老金融也在五大金融当中，为什么我们不用呢？它提出来的肯定是有给钱机制的，我们就要好好去研究。融合先进的金融业，五大金融加持破局。这件事情要找到我们的抓手，抓手在什么地方？我建议抓金融，金融在创新，那么重要的一次会议，一定要释放出来系列化关于几大金融的架构。我最近看的比较多的是科技金融、普惠金融和养老金融都在加速布局、加速改变，如果我们抓不住的话，还想着开发贷，想着个人住房抵押贷款，可能真的这次要被OUT了。
这只是他山之石而已，并不一定是马斯克要怎么样，但是科技进步是原动力，第四次工业革命，可能迅雷不及掩耳之势就来了，很有可能来了，这种是颠覆式的。第四次工业革命就是科技革命，为什么中国每次会都说科技，今天正好选择科技会堂来开也有这个意思。人工智能、新能源、互联网、物联网、基因工程、智能制造、量子计算等等都属于第四次工业革命，我搜了好多，说法不太一样。
看一下马斯克他怎么说？我不对这个发表看法，但确实是一种冲击。有时候是止不住的，既然新能源能进入汽车，为什么新能源不能进入房屋呢？另外四次工业革命改变了人类的历史，远远不是房地产的事。最后这一次工业革命，从这个图的定义是叫信息物理系统，我还没怎么搞明白，反正就这么回事。马斯克最近关于AI，他的这一消息我还是很震撼的，如果机器人能复制机器人，那我们盖房子机器人盖，机器人又复制机器人，不用人去复制机器人，劳动力利器这个事就解决了。
最后讲一下银发经济，这件事情确实大家应该值得注意，未来十年65-85岁的人口比例激增，占老年人口的85%，斜线非常非常陡，就是2020-2030，就是我们现在所处的时间是老龄化率非常快的一段时间，要占到85%。相比于刚才我给大家放的城镇化率掉头向下，进城的人越来越少，城镇化率到0点几，老龄化率直线上升，什么拉动经济发展？人在哪，钱在哪，经济就在哪。为什么深圳的房价就要比广州其他地方要高，那就是人在哪钱在哪，经济就要发展。现在快速发展是老龄这块，储蓄也在他们这，钱也在这帮人手里。所以我觉得银发经济是存在的，这次经济工作会议正式提出来“银发经济”，是中央经济工作会议提出来的。银发经济正式登台，2016年市场规模是5万亿，到2030年我说是20万亿，我觉得会超过房地产。房地产说了半天20万亿是回不去了，但是人家起来了，是因为人在发展。
今年大概是20%，大概2.8亿。到2050年就是1/3了，刚才我讲的老龄化率和城市化率比一比，一个是在急剧的下降，一个在急剧的上升，我们经济的蓝海在什么地方？可不是人往哪扎堆就在哪。2030年20万亿是什么意思呢？占到GDP的1/5，已经超过房地产了。2050年达到1/3，远远超过房地产。主要问题在这。还有新动能、新需求，因为我是关心老龄化，或者实实在在做老年产业已经整整十年了，从2013年到2023年正好十年了，这十年我是特别有体会的。现在我们这一批30后、40后已经都八九十岁了，现在起来的60后、70后已经进入了养老的队伍，这些人有多少呢？有4亿人，他们是什么人呢？教育水平高，消费能力强，对身心健康投资意识强，这一批人人数有4亿，钱、储蓄、成功人士大部分都在60后、70后，改革开放起来的一批，人在那，钱在哪，他们在变老，已经开始进入60岁以后，和现在布局和需求的，和未来是不一样的，而且这是逐渐往上推的。城镇化率可以逐渐的下降，但老龄时代不断往上推，而且人还越活越岁数大。基辛格都活到100岁，所以这个过程确实是值得注意的。所以银发经济广谱产业覆盖面，跨越二、三产业、房地产、医疗、AI、绿色低碳、生物工程、文旅、教育等等等等，它的广谱性远远超过房地产，养老金融呼之欲出。最近几天养老金融的文章比较多一些，我也发了几篇在我们的群里，它已经列入五大金融板块之一了。比如说国家养老金体系的建设和完善，养老金管理和服务，养老产业的投资和融资，会是养老金融当中非常热的板块，也是我们大有所为的地方。比如说拿保险来说，保险在养老这方面，实际上两边是在博弈的，一个是重资产CCRC，泰康先弄一大块地，先重资产，做CCRC。另外是轻资产五，还有科技的，像平安保险，基本上是用数字化来做养老，做的非常好了，而且现在看起来它的增值是最大的，养老金融是有我们余地的。
未来可期。感谢各位。
来源：新京报讯 （记者袁秀丽）

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